主题：四季度或现房企放量换价

9月15日，北京房协副秘书长陈志做客秋展会乐居展厅，对当下楼市进行了剖析。以下为访谈实录：

主持人：请陈老师对八月份北京的房价数据进行解读。1-8月份的北京房地产市场呈现出什么样的态势呢？

陈志：首先我们看到的是供应情况，从一到八月份整个新增商品住宅的趋势来看，一个是供应量的环比上升，应该说是一种小幅度上升，从区位上看，主要是拓展区和发展新区的一些量的增加所带来的。八月份上升和六月份的结构基本相同，六月份的上升也是拓展区和新区的上涨，大体上看，我们应该说是总体拓展区增加幅度和上月比增加幅度比较大 ，增加了大概1000多套的供应量，这个是和前期，特别是这个区域土地供应节奏是同步的。

第二个是发展新区，发展新区一直是我们北京市场供应的一个主要的区域，像房山、大兴、顺义等等，这是主要的区域。本月数据上看也是跟上月比的话，多增加了一千多套这样的趋势，这是我想表明的第一个市场变化情况。

另一个变化情况，我们从住宅的成交情况看，环比总量上看，新建商品住宅的成交量环比下降，这个趋势和现在整体市场焦灼持续持冷的趋势是一样的，从结构上还是有一个结构性的小幅度回升，主要原因是由于在八月份有一些高价盘的推出，成交带来的一些结构性的上涨。还有一些是由于拓展区的区位因素决定的，从成交的户型上来看，仍然呈现的是两头热，中间冷的格局。所谓两头热就是小户型和稍微大一些的，超大户型，比如说300以上，200以上的大户型的成交还是比较热络，中间的90到140平米之间的，主要是由于不大不小，房产的价值总量相对比较大，不太被追捧。

主持人：8月北京成交均价有什么样变化？

从我们价格调控的目标来看，特别是价格角度来看，新建普通住房的成交八月份的数据，我们调控目标的数据是13874元/平米，比去年的14874元/平米指标下降了6.6%，其中我们一定要看到新建普通住房里面的构成量，保障房签约1.8万套，增加幅度比较大，接近30%，占新建普通住房成交的套数35.7%，这个比重同比提高了9.5个百分点。新建普通商品住房成交3.2万套，同比减少了17.2%，新建普通商品住宅18319元/平米，基本与上个月持平，比去年同期17694元略涨3.5%，这是基本上的一个情况，价格调控目标来看，相对呈现稳中有降的态势。

主持人：您认为现在市场对开发商的压力如何？

现在从开发商供应的情况来看，也呈现了以价换量的态势，从意愿上来看，也是对市场有热销的，效果好的这样一些盘在加大推盘的力度，特别是电商的一些推动，使得我们房地产项目现在销售过程中还是有一些亮点的。

主持人：购房者的购房意愿有什么样的变化？

从居民首次购房的比重来看，我们八月份，居民购房我们叫首次置业比重是89%，这个和今年二月份和去年四月份政策出台的时点来看，和今年二月份比提高了4.6个百分点，和去年四月份的政策出台前后比的话，是提高了14个百分点，这样的话，基本上说我们现在市场上主要还是在满足普通老百姓的自住性的需求，这是反映出这样的特征。

主持人：最近的楼市成交情况能介绍以下吗？

从今天房展会，上周应该是中秋，从中秋的这几个情形来看，特别是我们比较关注的节点，像连续的中秋、十一、这几个节点来看，整体的今年的中秋和去年比的话，还是呈现了一个相对比较趋冷的态势，大家都在热议，今年会不会有一个金九银十的态势发生，我个人现在持相对比较悲观的态度，中秋假期这三天，稍微和前几个假期做了一个比较，首先是我们看今年的中秋和去年中秋比，今年中秋这三天，我们只成交了286套房，去年相对火爆，这三天是成交了638套，这是一个比较大的落差，将近400多套的落差。

二手房今年只成交了121套，去年成交了321套，有200套的差距。从我们今年按照时间的序列来看，端午是4月6日，端午节本身不是一个什么销售的旺季，也是政策刚出台以后的情景，那个时候应该说政策刚出来，还处在政策消化期的过程，那个时间新房是316套，二手房是120套，新房的成交量来说，端午的时候比现在还要好，二手房和现在是一样的。

从五一来看，30号到5月2号，新房的成交量相当大，当初五一三天完成了1190套的成交，现在是遥不可及的一个数据了，二手房也有214套的成交，从这几个节点来看，时间序列来看，现在是进入到了相对比较冷的时期，如何打破，刚才有媒体问，我觉得现在需要一种力量来冲破它，这个力量来自于哪里，我们在观察，首先是市场层面的，开发商的推盘意愿，开发商的资金链的紧张的程度，包括金融的支持力度，包括市场的反映，销售等等，有没有一种可以突破的因素，或者有一种力量可以突破它，现在仍然不明朗，市场还在焦着。从宏观层面来看，我们国家的宏观政策正在朝着相对于软着陆的态势，有可能带来房地产硬着陆，我们从温总理达沃斯论坛上，国家层面上透露的信息来看，应该说坚持调控不动摇的政策是不会有任何改变的。也就意味着我们在今年下半年，乃至明年上半年的政策预期不会发生颠覆性的，掉头的改变，应该是沿着现在的方向继续深入，预计这样的政策，特别是北京市场上持续的政策，会延续市场趋冷的态势，也就意味着明年市场的热度看不到有回升的迹象。

主持人：宏观经济环境对调控下的楼市有什么样的影响呢？

我们仍然感觉到宏观层面CPI的压力，我们看到北京市场CPI6.6，全国都是比较高的，住房类和食品类两项是推动CPI上涨的主要的因素，我在其他的媒体也说到我们的住房上涨和食品价格相互作用的因素，也使得CPI本身不断的上涨，未来仍然会延续一个高的CPI走势，预计我们金融，资金的支持，市场的预期从北京房地产市场角度来看都不会很快的转变，所以说应该是相对看淡的预期。

所以说开发商从我们的统计量来看，打折的项目也比上个月有所增加，持平的项目大概116个，现在下降的项目也在增加，也就意味着一些龙头企业，标杆性企业，像万科也在一些楼盘率先打折，可能会在四季度出现了一个以价换量的实质性的放量，就看市场怎么回应这个放量了。