主题：房价下跌推演：本轮房价很难是大U走势

2014年2月从杭州蔓延的商品房降价潮,终于在5月体现在官方的70个大中城市新建商品住宅价格指数上。4月下旬起,地方政府接连救市,招数眼花缭乱,从41城市解除限购到户籍开放乃至财政税收补贴,但依然难改下跌之势。

 9月30日,新中国成立65周年华诞前夕,央行临门一脚,联手银监会发布房贷新政,姑且称为央行“9·30狙击”吧。

 关于房贷新政的讨论中,首套房认定以及七折成为最大看点,但实际上被忽略的MBS才是杀手锏。但这一有透支之嫌的政策究竟能否扭转当前的房价跌势乃至未来数年的大势呢?

 第一财经日报《财商》第19期《投资者内参》——《鏖战房价:央行“9·30”狙击与C浪大杀跌》在回顾典型性城市温州的救市三部曲的基础上, 从中国房地产的供需大剪刀的两端,即逆天的库存和正在转折的需求两端入手,结合2014年房价调整与2008年、2011年两轮调整的差异,以及中国房地产周期大推演等四大角度去分析。

 本报告不是10日之功,部分内容来自笔者2014年以来潜心研究的《房市大衰退:33年房市变迁大推演》(10月出版)。近乎半载废寝忘食,战战兢兢,只想对你我的钱袋子负责。

 “9·30”狙击:

 MBS才是杀手锏

 对于央行房贷新政,市场的目光更多聚集在首套房认定、外地户籍不再限贷、利率可打7折等,这也很自然,毕竟这对个人影响最直接。

 对于地产商,在可发行中期票据之后,终于又迎来REITs了,甚至有地产商说,“后悔没多买点地”,对这话只能呵呵了,几个月前房价跌时的恐慌情景这么快就忘了?

 实际上,新政的杀手锏在于MBS,而恰恰关于这一部分的叙述最短。MBS即是住房抵押贷款支持证券,通俗点说就是银行用一种金融手段将住房贷款打包卖出而分散风险同时获取收益。作为一种复杂的金融工具,MBS为大众所知则是因为它是2008年美国金融危机的元凶。

 MBS的开闸,既稍显意外,但又合乎情理。2013年以来,随着外汇占款的下降,央行实质上的货币收紧,商业银行对住房按揭贷款的意愿降低。中原地产二季度以来的监测数据显示,35个重点城市中有25个城市出现停贷现象,占比超过70%,停贷银行主要以中小银行为主。

 在这种情况下,MBS的发行意味着商业银行可以通过资产证券化的方式对按揭贷款进行资产盘活,盘活之后银行可投放的贷款规模增加,自然愿意提供更多的按揭贷款,这样一来就能给房地产市场托底了。

 不仅如此,MBS还可以将银行体系内的相关资产进行表外化腾挪,将淤积在银行体系的风险分散到整个金融体系。对于当前不良贷款余额大幅增长的银行业而言,无疑是个好消息。

 作为一种金融手段,以MBS为代表的“9·30”房贷新政效应应该显著于此前的解除限购、户籍放开乃至财政补贴等等。但是“9·30”房贷新政真能托住房地产市场的底吗?

现在是要跌的走势了吗

谁能保证买到最低点啊

难改下跌之势啊

9·30狙击？

好特别的名字呀

市场该掉的时候还是会掉的

各地是分开救市的

政府还是担心财政受影响

房地产好歹也是经济支柱啊